الزام به اجرای معاملات ملکی در سامانه کاتب

به گزارش خبرگزاری صدا و سیمای مازندران، بهمن سام در جلسه با مشاورین املاک، گفت: در جلسات قبل کلیات قانون الزام بیان شد و در این جلسه با توجه به تصویب آیین نامه ماده ۳ و ماده ۱۰ قانون مطالب مهمی در این خصوص بیان می‌گردد.

وی به نکات ذیل اشاره نمود:

۱_ تمامی اسناد سبز رنگ صادر شده از تیر ۱۴۰۳ به بعد لزوما باید در سامانه کاتب یا در دفترخانه ثبت قراداد شده و انتقال صورت گیرد وثبت دستی و عادی برای اینگونه اسناد بلااعتبار است.

۲_اسناد آجری رنگ دارای کد رهگیری از سال ۹۵ به بعد در سامانه کاتب به روش قرارداد یکسان قابل ثبت است.

۳_ سند‌های دفترچه‌ای این اسناد در سامانه کاتب قابل ثبت نیستند و باید تبدیل به سند تک برگ سبز رنگ شوند تا قابلیت ثبت در این سامانه داشته باشند، اما در سامانه خودنویس و ثبت دستی تا قبل راه اندازی سامانه ساغر ماده ۱۰ قانون الزام ممکن است، اما توصیه ما ارشاد به تبدیل به سند تک برگ است.

۴_اسناد اصلاحات ارضی هم بعد راه اندازی سامانه ماده ۱۰ باید طبق ماده ۱۰ در سامانه ساغر ثبت ادعا شوند.

۵_در خصوص پیش فروش، شهرداری‌ها نقشه معماری شده را به ثبت بدهند تا شناسه یکتا صادر شود و هر واحدی بتواند مستقلا کار‌های انتقال سند، عوارض و ... را انجام دهد و یک واحد معطل واحد‌های دیگر نمی‌ماند که از نوآوری‌های این قانون وبرای رفع مشکلات موجود فعلی است.

آثار متفاوت قرارداد پیش نویس و قرارداد یکسان

در آیین نامه دو نوع ثبت قرار داد ممکن است قرارداد پیش نویس و قرارداد‌های یکسان هر دو معتبر هستند، اما توصیه ما ثبت قرار داد‌های یکسان است تا الان ۱۴ قرارداد یکسان مصوب شده است.

دادستان رامسر گفت: به چند دلیل اولا مهلت اعتبار قرارداد پیش نویس ۵ روز است و در صورت انقضا مهلت و عدم حضور طرفین در دفترخانه به صورت خودکار قرارداد از سامانه حذف می‌شود، در حالیکه در قرارداد یکسان مهلت سه ماهه برای حضور در دفترخانه و اخذ استعلامات و پرداخت حقوق دولتی بوده تا بعد آن خلاصه معامله برای اداره ثبت ارسال شود و اگر مهلت سه ماه مراجعه کردند سردفتر محدودیت را رفع می‌کند.

وی افزود: در صورت عدم حضور تا ۶ ماه سردفتر باید وضعیت معامله را تعیین تکلیف نماید.

وی بیان داشت: ثانیا در قرارداد‌های یکسان بلافاصله بعد اتمام مراحل ثبت در کاتب قرارداد برای دفترخانه ارسال می‌شود، اما در پیش نویس باید قبل ۵ روز طرفین به دفترخانه مراجعه کنند به همین دلیل در قرارداد یکسان بعد اتمام مراحل ثبت در کاتب نصف تعرفه به مشاور املاک تعلق میگیرد و مابقی بعد اتمام کار در دفترخانه، اما در قرارداد پیش نویس تا قبل ثبت نهایی در دفترخانه مبلغی به مشاور املاک تعلق نمی‌گیرد.

سام گفت: ثالثا در صورت ثبت قرارداد یکسان تا سه ماه محدودیت معامله وجود دارد تا کسی نتواند در خصوص آن ملک معامله معارض کند و حقوق خریدار حفظ می‌شود.

وی بیان داشت: در خصوص تعرفه‌ها طبق ماده ۳ آیین نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام:

هرگونه دریافت وجه خارج از مقررات این آیین نامه و مازاد بر تعرفه تحت هر عنوان از قبیل اجرت حق الزحمه و حق التحریر حتی با توافق دو طرف معامله یا هر یک از آنان ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.

دادستان رامسر تصریح کرد: در موارد زیر ثبت عمل حقوقی از طریق قرارداد‌های یکسان موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون امکان پذیر نبوده و ثبت عمل حقوقی صرفاً توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می‌پذیرد:

در قرارداد‌های غیرمعوض؛

در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است؛

در قرارداد‌هایی که طرفین معامله یا یکی از آن‌ها غیراصیل نظیر ولی، وصی، وکیل و قیم است؛

در قرارداد‌هایی که طرفین معامله یا یکی از آن‌ها اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال باشند.

مبحث بعدی تحلیل ماده ۱۰ قانون الزام است

وی بیان داشت: این ماده سامانه‌ای به نام اسناد غیر رسمی دارد (ساغر) است و پس از راه اندازی این سامانه که در آینده خیلی نزدیک است.

سام گفت: اشخاص خارج از شمول موارد زیر، در حکم فاقد سند رسمی موضوع ماده (۱۰) تلقی می‌شوند و در صورتی که دارای ادعای موضوع این ماده باشند مکلف به درج ادعا در سامانه هستند:

در خصوص مالکیت عین: شخصی که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت شده است یا ملک دارای سند رسمی با سند رسمی انتقال یا به موجب ارث به وی منتقل شده است..

۲ـ در خصوص مالکیت منافع بیش از دو سال و حقوق مذکور در ماده (۱۰): دارنده سند رسمی موجد یا ناقل حقوق مذکور. تبصره ـ اسناد رسمی تنظیم شده در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی که منتهی به درج در دفتر املاک نشده است، اسناد تنظیمی در اجرای ماده (۸۸) قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی که موضوع آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول نیست، از شمول سند رسمی موضوع ماده (۱۰) خارج است و دارندگان آن مکلف به درج ادعا در سامانه هستند.

دادستان رامسر اضافه نمود: اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) حکم قطعی مراجع ذی صلاح به نفع ایشان صادر ولی منتهی به صدور سند رسمی یا درج در آن نشده باشد نیز مکلف به درج ادعا در سامانه موضوع ماده (۱۰) و انجام تکالیف مقرر در ماده (۲۱) این آیین نامه هستند.

وی افزود: مدعی مکلف است حداکثر ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، نسبت به درج ادعا و بارگذاری مستندات ادعا و همچنین نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) محدوده مورد ادعا به همراه جدول اطلاعات توصیفی آن با درج پلاک ثبتی در سامانه اقدام نماید.

در تبصره این ماده آمده است: تبصره ـ در اراضی و املاکی که عملیات ثبتی آن‌ها خاتمه نیافته و یا فاقد سابقه ثبتی می‌باشند نیز مدعیان مکلف به درج ادعا هستند.

سام تصریح کرد: مدعی مکلف است ظرف دو سال پس از درج ادعای خود در سامانه، جهت اخذ سند رسمی مالکیت حسب مورد، نسبت به انجام حداقل یکی از اقدامات قانونی زیر مبادرت نماید: تنظیم سند رسمی؛ طرح دعوا مرتبط در مراجع قضایی یا داوری (از قبیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اعلام فسخ، ابطال سند مالکیت و یا معامله و اثبات حقوق ارتفاقی)؛ اقدام وفق قوانین فوق العاده ثبتی نظیر قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی

پس از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست.

دادستان رامسر خاطر نشان کرد: در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعا‌های مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی­ اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

دادستان رامسر در پایان هشدار داد در صورت عدم ثبت معاملات درسامانه کاتب توسط مشاورین املاک با ضمانت اجرا‌های سنگین جریمه، تعلیق و پلمب واحد و نهایتا ابطال پروانه کسب مواجه خواهند شد.